从泛海广场重生，看 EB-5 投资的风险与底线

2026 年 7 月 20 日，洛杉矶联邦破产法院正式批准了 KPC Development 与 Lendlease 组成的联合体收购泛海广场（Oceanwide Plaza），对价约 5.17 亿美元，包括信用出价和现金。这栋被涂鸦覆盖、停工七年的"网红烂尾楼"，终于等来了新主人。

对大多数人来说，这只是一则地产新闻。但对约 270 名中国 EB-5 投资人来说，这是一场历时十余年的等待走到了终点。这个案例几乎把 EB-5 投资里所有可能踩中的风险都演示了一遍，同时也说明了一件事：在极端情况下，什么样的结构能让人全身而退。

项目始末

泛海广场位于洛杉矶市中心，正对湖人队主场 Crypto.com Arena。2013 年底泛海控股购地，2015 年 3 月开工，规划总投资超 10 亿美元，包括三栋塔楼、一家 184 间客房的柏悦酒店、504 套高端公寓和大型商业裙楼。

这个项目恰好站在三股浪潮的交汇点上。2008 年后，洛杉矶市政府想用高端住宅把人口重新带回市中心，泛海广场、绿地洛杉矶大都会等一批 EB-5 项目都是这个计划的产物。2014 到 2016 年，中国房地产处于顶峰，绿地、富力、当代、朗诗、中海相继带着 EB-5 融资登陆美国。而对中国家庭来说，EB-5 那几年正是最疯狂的时期，项目 2015/16 年募资，原计划招募 600 人、融资 3 亿美元。

后来的事大家都知道了。2017 年，SEC 起诉项目租用的"美丽家园"区域中心；2017/18 年，中国收紧资本外流，母公司泛海控股资金链断裂；2019 年项目停工；2024 年被承包商申请强制破产，同年涂鸦者占领大楼，"涂鸦塔"的名字传遍全球。三股浪潮，先后退了。

投资人为什么没血本无归

在 EB-5 的历史上，项目烂尾通常意味着本金和绿卡双失。泛海广场的投资人基本保住了底线，靠的是三件事。

第一，债权顺位。约 1.38 亿美元 EB-5 资金通过 Los Angeles Downtown Investment LP（LADI）以高级贷款形式进入项目，持有第一顺位信托契约。2025 年 2 月，洛杉矶县高等法院裁定，LADI 超过 2 亿美元的留置权优先于承包商提出的约 2.15 亿美元工程留置权。项目一旦出售，EB-5 资金最先受偿。这个裁定是整个案件的转折点。2026 年 2 月，法院确认 LADI 的担保债权为 2.3 亿美元，可以用信用出价的方式参与收购。

第二，债权人成了买家。KPC 集团在交易前收购了 LADI 的债权，等于承接了 EB-5 债务。债权人、破产卖方、收购买方的利益就此绑在一起，还款从一场对手之间的谈判变成了交易结构的一部分。据业内消息，KPC 已陆续支付 4,000 多万美元，满足条件的投资人正在分批拿回全额本金。

第三，就业在停工前已经创造得差不多了。项目 2015 年开工、2018 年封顶，主体工程投入巨大，建筑就业在那些年大量产生，相当部分投资人的 I-526/I-829 就业要求因此得到满足。

这个项目到底错在哪

泛海广场的失败不是偶然，它集中暴露了那一代中资 EB-5 项目的通病。

融资结构先天脆弱。项目"边干边筹钱"，自有资金和 EB-5 贷款先行到位，高级建筑贷款却始终没能落定。EB-5 目标是 3 亿，实际只募到 1.38 亿。母公司资金一断，项目没有任何缓冲。

母公司担保形同虚设。泛海控股签过完工担保、资金补足担保、I-526 拒签退款担保，条款很漂亮。可母公司自己进了百慕大和香港的清算程序、从 A 股退市之后，这些担保的执行力归零。纸面担保值多少钱，取决于担保人的偿付能力，不取决于条款本身。

区域中心是租来的。项目没有自建区域中心，租用了"美丽家园"。2017 年 SEC 起诉该中心，投资人的绿卡前景一度悬在他人手里。尽管该中心后来申诉成功恢复，关键环节不可控，本身就是风险。

押注宏大叙事。项目把赌注压在"洛杉矶市中心复兴"上。疫情之后，DTLA 公寓市场遇冷，街头问题加剧，这个叙事阶段性破灭。同区域的 DTLA 万豪 EB-5 项目贷款违约，绿地大都会折价退出。看走眼的不止泛海一家。

还有名气带来的错觉。泛海当年如日中天，"中国最大非政府控股集团之一"的招牌让项目很好卖。可 EB-5 投资的安全性和开发商的名气没有必然关系，名气反而容易让投资人放松本该做的结构审查。

对今天的 EB-5 投资人

看顺位，不看招牌。泛海投资人能全身而退，靠的是第一顺位信托契约，不是泛海的名气。EB-5 资金在资本结构里排第几、有没有实物资产抵押、抵押率多少，这些才是决定极端结局的变量。

警惕宏大叙事型项目。城市更新、新区开发、地标综合体，周期长、变量多，政策、社区、市场哪个环节出问题都可能翻车。政府补贴和税收减免常被包装成亮点，但政府给钱不等于市场有需求。求稳优先于求大。

把"吃螃蟹"的机会留给别人。新进入美国市场的开发商、新成立的区域中心、没被验证过的项目类型，出错概率天然更高。EB-5 投资人的收益是写死的低固定收益，通常年化 0.25% 到 0.5%，风险和回报极不对称。为这点回报去当别人的学费，不值得。

关注就业创造的时间窗。泛海投资人在绿卡上的分化说明，项目哪怕最终烂尾，只要建筑期够长、就业在停工前已充分产生，绿卡仍有可能保住。评估项目时，施工进度和就业测算的匹配度值得单独审视。

单独给跨境母公司风险定价。2017/18 年的资本管制、之后的中国房地产危机，都不是泛海能左右的。当开发商的主要资产和信用都在境外，投资人实际上暴露在双重司法辖区、双重政策风险之下。这类风险容易被忽略，也最难事后补救。

结语

泛海广场的故事有一个少见的温情结局。城市甩掉了一块伤疤，新开发商以约四折的价格拿到一块 A+ 地段，200 多个中国家庭拿回了本金，其中不少人还拿到了绿卡。洛杉矶市政府已经开始期待它在 2028 年奥运会前重新点亮市中心。

但别因为结局尚可，就淡化过程的凶险。这批投资人的幸运不来自运气，而来自三样具体的东西：第一顺位的抵押结构，足够长的建筑期就业，一个恰好愿意以债权人身份接盘的买家。缺任何一环，结局都会改写。

EB-5 是一笔"用资金换身份"的低收益固定回报投资。泛海广场用十年时间证明了一件事：在这种风险收益极不对称的游戏里，投资人能做的，就是在下注之前把结构看清。

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本文基于公开报道整理，来源包括Urbanize LA（2026-07-21）、The Real Deal LA、National Law Review / Hilco Global 新闻稿（2026-02-23）、EB5Investors.com（2026-03-03）、观点网（2025-04-03）等。信息截至 2026 年 7 月，不构成投资、法律或移民建议，交易状态以法院文件为准。