EB5项目第一顺位的隐藏风险

需要明确的是，尽管我们聚焦于这一要素进行分析，但在选择项目时，绝不能仅凭此单一要素做决定。不能一概而论地认为所有第一顺位的项目都不好，或者有高级贷款的项目就一定好。我们应该将这一要素作为众多考量因素之一来综合评估。

EB5项目在2010年左右开始升温，特别是在2008年金融危机之后，越来越多的美国企业开始到海外募集资金。当时，很多项目采用第一顺位的架构，开发商出资一小部分，EB5投资者占相当大比例，且没有其他机构资金参与，这种结构在早期较为常见。最主要的原因就是很多项目在正常的金融市场根本融不到资，或者融资成本高的离谱。然而，到了2013年左右，随着金融市场的恢复，同时EB5的项目也越来越多，大家的经验也逐渐丰富起来，这类股权类或第一顺位的项目在市场上变得非常少见。

但在新法实施后，特别是在2023年，乡村项目受到热捧，第一顺位的架构再次被推到了市场上。这背后的原因复杂多样，有的是因为项目确实无需高级贷款，而有的则是因为根本拿不到高级贷款。后者其实是一个项目的劣势，但被包装成了优势来宣传。如果是因为拿不到高级贷款而采用第一顺位架构，这样的项目风险会很大。

此外，我们还需要关注抵押物的实际价值。作为第一顺位的投资者，你享有抵押物的第一顺位还款权。但有些项目将抵押物的整体价值抬得非常高，这无疑增加了投资人的风险。

最后一点非常重要，那就是在评估项目可行性时，可行性是首先要考虑的，失败后的挽救措施要在第二位。因为项目一旦出现问题，前期承诺的各种挽救措施，都可能违约无法实施，导致无法按照预先设想的那样获得赔偿。我们应该把更多的精力放在项目的成功概率上，盯住成功概率，我们才能大概率避免走到失败后的顺位赔偿这一步。因此，千万不要本末倒置，一味关注失败后的处理，而忘记了如何选择一个安全性更高的项目。