移民局 358 页 EB-5 新规草案来了：先看清它还不是最终规则

美国《联邦公报》公开检阅页面在 2026 年 7 月 1 日放出一份 EB-5 拟议规则文件，计划在 2026 年 7 月 2 日正式刊登。

这份文件有 358 页，标题指向 2022 年《EB-5 改革与诚信法案》的执行规则，涉及 EB-5 项目诚信、区域中心监管、项目申请、投资人申请、I-829 解除条件等一整套内容。

先看文件性质：这不是国会刚通过的新法，也不是已经生效的最终规则，而是美国国土安全部和美国移民局准备发布的拟议规则。

规则还在公开征求意见阶段。最终版本可能保留大方向，也可能调整部分细节。

这份文件到底是什么

可以先看几个关键信息：

这类文件的作用，是把已经通过的法律变成更具体的操作规则。

国会在 2022 年通过《EB-5 改革与诚信法案》之后，很多制度方向已经确定，例如区域中心重新授权、预留签证、诚信基金、区域中心监管、项目申请、资金管理和投资人保护。

法律本身不会把每个操作细节都写清楚。美国移民局需要进一步说明：哪些材料要交，哪些情况要修正，项目申请如何审，区域中心如何持续合规，投资人遇到项目问题时如何补救。

这份 358 页文件，主要就在处理这些细节。

为什么这次值得关注

这不是普通的页面更新，也不是一篇政策问答。

文件里，美国国土安全部明确说，这次拟议规则要更新和统一 EB-5 投资人、区域中心项目相关法规，以反映 2022 年《EB-5 改革与诚信法案》带来的新要求。

它不是只改一个表格，或者只增加一个费用，而是准备把新法后的 EB-5 运行方式系统写进法规。

对投资人来说，重点在于 EB-5 审查重心正在转向几个方向：

• 项目申请和投资人申请绑定更紧；
• 区域中心持续合规更重要；
• 资金是否真实投入、是否持续处于风险中，会被更细地审查；
• 就业创造模型要更能经得起验证；
• 项目或区域中心出问题时，投资人是否有补救路径，需要按规则处理；
• I-829 阶段不只是提交退出材料，还要证明就业、资金和项目后续证据。

这些变化会影响投资人选项目、递交 I-526E、等待排期、进入条件绿卡、准备 I-829 时的判断。

投资人先看哪几个点

这份文件很长，投资人先抓住几个和自己最相关的点就够了。

第一，I-956F 项目申请。

新法后的区域中心投资人使用 I-526E，而项目层面要看 I-956F。拟议规则继续强化这个结构：区域中心投资人的申请必须和已提交或已批准的项目申请关联。项目申请里的商业计划、就业报告、TEA 认定、资金结构，会直接影响投资人申请。

所以，投资人不能只问“项目有没有名额”“是不是乡村项目”，还要问 I-956F 是否递交、是否获批、项目申请有没有重大变更、变更后是否需要修正。

第二，投资额和 2027 年调整机制。

拟议规则把新法后的投资额写入法规：普通投资为 1,050,000 美元，TEA 或基建项目为 800,000 美元。文件也提到，从 2027 年 1 月 1 日开始，投资额会按通胀机制调整，此后每 5 年调整一次。

目前，2027 年后的具体金额还没有正式公布。投资人更需要先记住两件事：调整时间点已经写进拟议规则，最终金额仍要看正式规则和美国移民局后续公布。

第三，就业创造。

文件对就业模型着墨很多。比如，拟议规则关注桥贷、游客消费、短期施工活动、直接就业和间接就业的比例。这说明美国移民局更在意就业是否真的和 EB-5 资金形成可解释的因果关系。

对投资人来说，项目就业缓冲不能只看“总就业数够不够”，还要看就业是怎么来的，是否依赖争议较大的模型，是否经得起 I-956F 和 I-829 阶段审查。

第四，区域中心和项目后续合规。

拟议规则涉及区域中心年报、关键人员背景、推广人登记、资金账户、基金管理人、审计、现场访问、制裁和终止。

这意味着区域中心不是拿到授权就一劳永逸。项目方和区域中心后续如果不配合监管、不提交必要修正、不解释资金和就业变化，投资人也会被牵连。

这对正在选项目的人意味着什么

正在看 EB-5 项目的投资人，不要只看销售材料里的三个词：乡村、快速、低风险。

更实际的问题应该是：

• I-956F 递交到哪一步；
• 项目申请中就业模型是否保守；
• 是否依赖桥贷、游客消费或较激进的就业假设；
• TEA 认定依据是什么；
• 区域中心是否持续提交年报和诚信基金费用；
• 推广人、中介、佣金关系是否清楚；
• 如果项目发生重大变化，区域中心是否有修正和通知安排；
• I-829 阶段需要谁提供就业和项目后续证据。

EB-5 的风险不只发生在签约前，也发生在递交后、排期中、条件绿卡期间和 I-829 阶段。

这份拟议规则释放的信号很清楚：美国移民局正在把这些后续责任写进规则里。

几个容易误读的地方

第一，这不是已经生效的新法。

现在还是拟议规则。正式刊登后会进入公众评论期，之后才可能形成最终规则。

第二，投资额不是唯一重点。

投资额调整当然重要，但这份文件的真正分量在于整套监管框架：项目申请、就业、资金、区域中心合规、推广人、现场访问和 I-829。

第三，它不只影响项目方。

表面看，很多条款是在管区域中心、NCE、JCE 和推广人；但 EB-5 是一条长链条，项目层面的合规问题最终可能传导到投资人的 I-526E、签证排期后的身份转换，以及 I-829。

EB5CN 观察

这份 358 页文件的价值，不是提醒投资人马上改变申请动作，而是说明 EB-5 新法后的监管逻辑正在成型。

从投资人角度看，未来选项目除了收益、退出和审批速度，还要看三件事：

第一，项目文件能不能经得起移民局审查。

第二，区域中心和项目方能不能持续配合多年后的补件、修正、现场访问和 I-829。

第三，万一项目或区域中心发生重大变化，投资人能不能及时拿到解释和后续文件。

EB-5 不是交钱递表之后就结束。真正的申请周期，会跨过项目建设、资金使用、排期、条件绿卡和解除条件。

这份拟议规则提醒投资人：项目早期包装越好，不如后续证据越扎实。

EB5CN 会继续跟进这份拟议规则。接下来更值得单独拆解的点包括：2027 年投资额调整、I-956F 项目申请、就业模型、TEA 认定、区域中心持续合规和 I-829 现场访问。

参考来源

• 美国《联邦公报》公开检阅文件，《2026-13392 元数据页面》
• 美国《联邦公报》公开检阅文件，《2026-13392 PDF》